• 杨红旭:大牌房企全省“放价”!砀山项目3000元一平米
  • 资讯类型:热点关注  /  更新时间:2018-09-26  /  浏览:8190 次  /  

  近日,知名房产大咖杨红旭现场论道合肥楼市。在演讲中杨红旭表示,合肥楼市已经降温一年多了,网签速度慢,新房成交量波动非常大。

 

 

  在未来半年到一年,合肥市场演变与经济、资金、政策、存货之间的关系息息相关!而资金与政策是其中最核心的因素!

 

 

  经济低迷的时候,楼市一般不好。经济对楼市是一个中性影响,没有利空、没有利好。但是目前而言,肯定不会为了刺激经济而拉动楼市,这个时期还没到。

 

  针对中国的住房政策发生了大变化中,杨红旭先生总结起来就是四句话:房住不炒、长效机制、住房租赁、二次房改。

 

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  而政府想大力发展市场化,往回稍微拉一拉,大力供应公租房。所以未来市场化程度会稍微降一点,政府的保障房和所谓的政策扶持房可能会增加。

 

  从大的政策变化来说,这对未来的房价的涨幅会有小幅的抑制。

 

 

  往后房价还会再跌10%左右

 


  杨红旭在演讲中表示,从全国性的二手房市场来看,基本上呈现出一线先涨,二线2015年下半年小涨,三线2016年的二季度开始涨,四线2017年才开始涨的局势。

 

  基本上呈现出一线先涨,二线2015年下半年小涨,三线2016年的二季度开始涨,四线2017年才开始涨的局势。

 

 

 

  再看合肥的二手房市场,2015年四季度开始小涨,2016年春节后起飞并持续到9月底,10月初后开始高位横盘。

 

  合肥的二手房,2011年到2012年最低迷,2014年并没有出现严重升温。2016年二三季度、2017年去化周期略有上涨,今年量起来之后又略微下滑。

 

  目前,合肥二手房的去化周期其实是在低位徘徊振荡,没有真正开始变化。明年市场降温明显之后,去化周期开始往上走。

 

 

 

  2017年上半年开始微跌,2018年2018年二季度有了小反弹,现在基本结束,可是高位盘整。

 

  虽然合肥的二手房市场,上一波涨幅很大,但是经过长达两年的盘整和小反弹之后,泡沫已经被挤出一部分了。

 

  但是后期房价还会跌,因为它盘整加小反弹两年左右时间,泡沫还没有完全挤完,预计房价再跌10%左右,基本上就见底了。预计明年下半年合肥楼市能够探底成功,要反弹可能要到2020年。

 

  如果说明年政策面转的比较快,开始放松刺激,下半年可能会小反弹,如果到明年没有强刺激,就是一个触底,小跌加触底,2020年极有可能会反弹。

 

  合肥楼市短期看还要降温,但是合肥的泡沫已经至少挤出百分之五十了,再小跌一点基本上到底了。

 

 

  当下的2万+高价地,基本被套

 


  2014年,合肥的新房价格环步上涨。2016年春节过后一直到10月份左右,合肥新房价格大涨。

 

  那个时候合肥地王频出。目前来看,合肥楼市最火爆的时候,出来的一些高价地,基本都被套,2万+以上的楼盘现在都不好卖。

 

  杨红旭先生根据合肥的城市规划,提出以下建议。

 

  当下的合肥,中心城区发展主要是向南、向西发展,适当向北、向东发展。

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  目前也规划了四个市级中心:

 

  1、老城中心;

 

  2、滨湖中心:行政办公、金融、商务、文化、旅游、会展等;

 

  3、政务文化新区中心:市级行政办公、商务、文化、体育等;

 

  4、合肥南站中心:综合交通、商贸、商务等。

 

  因此,往后合肥买房,可重点考虑以下区域。

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  第一是高新区。高新区有产业园区、科技城之类,高新区关注两个点,当前正在开发规划,未来有潜力的,一个是蜀西湖,一个是柏堰湖;

 

  第二个是骆岗机场再造;第三个是滨湖区,4.0环湖CBD是最好的。

 

  第四个就是政务区,政务区关注一下天鹅湖板块。经开区关注一下南艳湖板块和翡翠湖板块。

 

 

  蚌埠市区几乎所有楼盘全线降价


  前几天,砀山碧桂园3000元/平甩卖的新闻华日火热起来,以碧桂园为代表,蚌埠市区几乎所有楼盘全线降价,碧桂园地王项目都荟更是7折略高于楼面价甩卖,荣盛、和顺等蚌埠老牌房企也打折促销。

 

  而在8月份期间,蚌埠各项目还是显示一片和谐的状态!

 

  以碧桂园都荟为例,毛坯备案价10500元/平,最高价格11098元/平。第一次降价后为7800-8200元/平,紧接着第二次降价:所有房源总房款再降45000元。

 

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  但是在第一次降价的价格表再减45000元,可以推算成交价大概是备案价的74折。

 

  以9号楼202户为例,备案总价1364379元,第一次折后总价1051716元,第二次折后总价1006716元,总价降36万,单价从9780元/平降到7207元/平,特殊楼层例如顶底楼、4楼、14楼最低价可以达到6880元/平。

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  据了解,自从7月份碧桂园危机事件后,安徽公司已经停止拿地,并且九十月份抓回款抓业绩,只要蓄客不好的项目,或者卖的差的户型全部打折。砀山楼盘三四千,碧桂园溢价5200元/平客户不买账,直接57折甩到3000元/平!

 

  而大规模的降价集中在宿州、淮北、蚌埠等皖北城市,阜阳、芜湖等市场尚未出现明显降温的城市以折扣体现,例如阜阳碧桂园有些项目此前无任何优惠,但是近期起步就是96折,并且客户增加首付碧桂园会放不同额度优惠,全款可9折。但是这种降价还处于暗戳戳的状态,不准给客户发微信留证据,只能客户来现场算账。

 

文中部分材料源于网络


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